APE: tutto quanto c’è da sapere sulla certificazione energetica

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APE

L’ A.P.E. è un documento che descrive le caratteristiche energetiche di un edificio, di un abitazione o di un appartamento. E’ uno strumento di controllo che sintetizza con una scala da A a G le prestazioni energetiche degli edifici. Al momento dell’ acquisto o della locazione di un immobile, oltre ad essere obbligatorio, è utile per informare sul consumo energetico e aumentare il valore degli edifici ad alto risparmio energetico. L’ Attestato di Prestazione Energetica (APE) non va confuso con l’ Attestato di Qualificazione Energetica (AQE).

Una prima importante differenza sta nel soggetto che redige il documento.

L’ AQE può essere redatto dal progettista o dal direttore dei lavori, quindi da un tecnico abilitato (non necessariamente estraneo alla proprietà) che ha già avuto un ruolo nella realizzazione dei lavori. Viene rilasciato dal costruttore e depositato al comune in occasione della comunicazione di fine lavori ; attesta che sono state rispettate tutte le prescrizioni previste in progetto e volte a garantire (nel caso di nuova costruzione) e/o migliorare (nel caso di ristrutturazione/riqualificazione) le prestazioni energetiche dell’edificio in questione. L’APE invece va redatto da un Certificatore Abilitato ed indipendente.

La seconda differenza sta nel fatto che nell’AQE non è specificata la classe energetica dell’edifico. E’ un documento che secondo il dlgs 311/06 doveva sostituire temporaneamente l’ APE, in attesa che le regioni emettessero i decreti attuativi specifici. Per questo oggi l’ AQE è un documento meno utilizzato del passato, richiesto solamente nei casi sopra citati.

Quando va redatta la certificazione?

La normativa vigente – in particolare il D.M. 26/06/2015 (Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici), la legge 90/2013 e, ultimamente il DM 26/06/2015 (che disciplinerà l’attestazione della prestazione energetica degli edifici dal 1° ottobre 2015) – chiarisce quando è obbligatorio redigere l’Attestato di Prestazione Energetica.

I casi in cui bisogna affidare l’incarico di redigere un APE sono diversi e spesso poco chiari, poichè oggetto di numerose modifiche normative negli ultimi anni. Per un approfondimento esteso della normativa si consiglia di leggere la Guida del Notariato.

La Certificazione Energetica è richiesta nei seguenti casi:

  1. Compravendita: trasferimento immobili a titolo oneroso (es rogito, permuta):

Prima del trasferimento dell’immobile e comunque sin dal momento della trattativa, il proprietario deve, a sue spese, far redigere l’Attestato e mostrarlo all’acquirente. Al momento del passaggio di proprietà, l’APE andrà consegnato al nuovo proprietario. Nell’atto di vendita va apposta una specifica clausola con la quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla prestazione energetica dell’immobile. Inoltre l’attestato di prestazione energetica (APE) deve essere allegato al contratto di vendita (art. 6 comma 3 del D.Lgs 192/05). Le sanzioni per il proprietario inadempiente sono variabili tra i € 3000 ed i € 18000. E’ stata eliminata la nullità dell’atto in caso di mancata allegazione.

  2. Trasferimento immobili a titolo gratuito (es. donazione, assegnazione alloggi);

Nel D.Lgs 192/05 non si cita se in caso di trasferimento a titolo gratuito sia obbligatorio dotare l’immobile di APE ma secondo l’applicazione vigente (come indicato nello studio del Notariato), anche se non esistono specifiche sanzioni, bisogna dotare l’immobile di APE anche in caso di donazione. In caso di eredità di un immobile per la dichiarazione di successione non bisogna redigere l’APE.

  3. Affitto di interi edifici o singole unità immobiliari:

Nel nuovo contratto di locazione soggetto a registrazione va apposta una specifica clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto informazioni ed attestato di prestazione energetica. In caso di affitto di singole unità immobiliari l’APE può non essere allegato al contratto ma va comunque obbligatoriamente redatto. Come in caso di compravendita, il proprietario (locatario) deve mostrare l’attestato di prestazione energetica durante le fasi di contrattazione e consegnarlo all’affittuario al momento della registrazione del contratto. Le conseguenze sono particolarmente onerose; per indisponibilità dell’APE al momento della registrazione del contratto di affitto si incorre in una sanzione da euro 1.000 a euro 4.000. Se la durata della locazione non eccede i tre anni, la sanzione è ridotta alla metà. I controlli e le sanzioni possono essere commissurate dalla Guardia di Finanza o, all’atto della registrazione direttamente dall’Agenzia delle Entrate. Da alcuni mesi al momento della registrazione allo sportello dell’Agenzia delle Entrate, gli impiegati richiedono di visionare l’APE.

  4. Annunci di vendita o affitto di unità immobiliari (per determinare l’indice di prestazione energetica)

Su annunci immobiliari di vendita ed affitto di immobili, con qualsiasi mezzo d’informazione, deve essere inserita la prestazione energetica globale, la prestazione energetica dell’involucro e la classe energetica corrispondente. Quindi, affinchè l’annuncio contenga le informazioni in merito alle prestazioni energetiche, è necessario richiedere la redazione dell’attestato prima della pubblicazione. Le sanzioni per il responsabile dell’annuncio arrivano a 3000 euro. Il decreto DM 26/06/2015 definisce uno schema di annuncio di vendita e locazione che uniforma le informazioni sulla qualità energetica degli edifici; per fornire ai cittadini un quadro completo dell’immobile, in tale schema saranno riportati anche gli indici di prestazione energetica parziali, come quello riferito all’involucro, e verranno usati degli emoticon per facilitare la comprensione ai non tecnici.

  5. Per edifici di nuova costruzione al termine dei lavori;

La direttiva Europea e la legge nazionale sono molto severe sull‘obbligo di dotare un immobile di nuova costruzione di APE (Attestato di Prestazione Energetica). L’obiettivo è quello di controllare l’effettiva rispondenza alle normative sul risparmio energetico. L’acquirente può tutelarsi ricevendo prima del trasferimento della proprietà un documento asseverato che definisce la classe energetica. La procedura prevede che al termine dei lavori, prima di richiedere il certificato di agibilità, il costruttore consegni al comune diversi documenti tra i quali anche l’APE. L’attestato deve essere redatto da un certificatore energetico indipendente ed estraneo alle altre fasi di progettazione e realizzazione dell’edificio (non può essere il progettista o il direttore dei lavori). La procedura va compiuta anche in caso di “ristrutturazioni importanti” (interventi su una superficie maggiore del 25% dell’involucro) e interventi di “demolizione-ricostruzione”. In seguito interventi edili che prevedano la consegna di PdC, DIA, SCIA o CILA è obbligatorio che il direttore dei lavori o un tecnico incaricato consegnino l’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) per la fase di collaudo e fine lavori.

  6. Ristrutturazione/riqualificazione quando i lavori insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro edilizio:

Il concetto di “ristrutturazione importante” è una delle principali modifiche della L. 90/2013. Vengono considerati tali, interventi comunque denominati, che insistono su oltre il 25% della superficie dell’involucro dell’edificio (pareti e tetti). I casi che rientrano in questa voce sono innumerevoli e potrebbero portare ad una sensibile modifica delle tecniche edilizie. Per fare un esempio ricadono in questo campo la maggior parte dei rifacimenti delle impermeabilizzazioni dei tetti, della verniciatura delle superfici esterne, etc. Anche interventi che ricadono nella categoria “manutenzione ordinaria” possono essere ricondotti, dal punto di vista della normatica energetica, alla “ristrutturazione importante”. Ad ogni “ristrutturazione importante” bisognerà dotare l’immobile di APE.

  7. Edifici pubblici ed aperti al pubblico;

Per edifici pubblici ed aperti al pubblico con superficie maggiore di 500 mq bisogna redigere l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) entro il 5 Ottobre 2013 (120 giorni dall’entrata in vigore del Decreto 63/2013). Dal 9 Luglio 2015 la soglia è diminuita a 250 mq. La norma prevede che l’attestato venga affisso all’ingresso dell’edificio. Anche le scuole, entro i limiti prima descritti, devono dotarsi di Attestato di Prestazione Energetica (APE).

  8. Per tutti i contratti nuovi o rinnovati per gestione degli impianti termici o di climatizzazione di edifici pubblici.

In caso di nuovi contratti o rinnovi di gestione di impianti climatici in edifici pubblici bisogna dotare l’immobile di attestato di prestazione energetica.

Casi di esclusione dell’APE

I casi in cui non bisogna dotare l’immobile di un APE sono individuati dall’art.3 comma 3 del D. Lgs 192/2005 e richiamati anche dall’appendice A del DM 26/06/2015

  • gli edifici industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili ovvero quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione
  • edifici agricoli e rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione
  • i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati salvo le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.
  • gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3 del d.P.R. 26 agosto 1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi.
  • gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose
  • i ruderi, purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile
  • i fabbricati in costruzione “al rustico” o nello stato di “scheletro strutturale” purché tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile

Se l’immobile è già dotato di ACE (ex Attestato di Certificazione Energetica)

Su questo punto la normativa è molto chiara: se un immobile è dotato di ACE (Attestato di Certificazione Energetica) in corso di validità rilasciato prima dell’entrata in vigore del DL 63/2013, cioè in data 06.06.2013, non è necessario dotare l’immobile di APE.

Chi redige l’APE?

L’APE viene redatto da un “soggetto accreditato” chiamato certificatore energetico (abilitato e iscritto sia all’ordine professionale competente, sia nell’elenco regionale dei soggetti certificatori). La formazione, la supervisione e l’accreditamento dei professionisti (nominati dal committente o proprietario dell’immobile) viene gestita dalle Regioni con apposite leggi locali. Circa la metà delle Regioni italiane ancora non ha adottato delle normative proprie, in questo caso la legge vigente è quella nazionale (DLgs. 192/05). Dal 1 Ottobre 2015 la normativa promuove di redigere gli APE secondo organizzazione, controllo e metodi nazionali. Il certificatore energetico è solitamente un tecnico abilitato alla progettazione di edifici ed impianti come l’architetto, l’ingegnere ed il geometra.

Come viene redatto e quanto costa ?

A seguito di preventivo sopralluogo e/o rilievi, viene effettuata una analisi energetica dell’immobile, valutate le caratteristiche di murature, infissi, finiture edilizie, impianti, vengono esaminati i consumi, la produzione di acqua calda sanitaria, il raffrescamento ed il riscaldamento degli ambienti, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile e (con il DM 26/06/2015) le emissioni di anidride carbonica e l’energia esportata. Mediante opportune procedure e software certificati dal CTI – Comitato Termotecnico Italiano – il Certificatore redige/compila il documento (APE, da conservarsi insieme agli eventuali libretti di impianto) e rilascia la Targa Energetica che sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile. Una volta calcolato l’indice di prestazione globale il tecnico deve formulare delle raccomandazioni tecniche volte a migliorare le prestazioni energetiche dell’immobile ed il periodo di ritorno dell’investimento, indicando, a valle di ogni singolo intervento, classe e prestazione energetica raggiungibile, e distinguendo le ristrutturazioni importanti dagli interventi di riqualificazione energetica, e le informazioni su incentivi di carattere finanziario per realizzarli. L’indice di prestazione energetica globale, espresso in energia primaria non rinnovabile, determinerà la classe energetica dell’edificio. Con il DM 2015 le classi energetiche passano da sette a dieci, dalla A4 (la migliore) alla G (la peggiore).

L’attestato può essere firmato dal tecnico anche con la firma digitale; alcune Regioni utilizzano esclusivamente questo metodo per ricevere gli APE nel loro catasto energetico. I cittadini o i notai, per verificare la correttezza della firma digitale possono utilizzare il link: Verifica firma digitale. La firma digitale ha completa validità legale e può sostituire la copia cartacea. Con il nuovo DM 26/06/2015 (dal 1° ottobre 2015) tutti i dati relativi agli attestati di prestazione energetica saranno raccolti in un sistema informativo nazionale, denominato SIAPE, che Regioni e province autonome avranno l’obbligo di utilizzare, e che comprenderà la gestione di un catasto unificato degli APE, degli impianti termici e dei relativi controlli. Il SIAPE sarà raccordato ai catasti regionali degli impianti termici per poi (così si prevede) integrarlo anche con il catasto degli edifici. Ad oggi, la trasmissione al Catasto Energetico Regionale di ogni attestato è seguita dal rilascio di apposita ricevuta con apposito codice identificativo.

Il costo di un certificato, come per altri servizi professionali, non è soggetto a tariffazione minima decisa dagli Ordini o dagli Enti. Il prezzo di una certificazione energetica per un appartamento (a modi esempio) varia in media tra i 150 € ed i 300 € a seconda della città e delle caratteristiche dell’unità immobiliare.

I consigli per ottenere un buon servizio (ed evitare spiacevoli imprevisti) ad un costo giusto sono:

  • chiedere più preventivi valutando l’affidabilità del certificatore
  • assicurarsi che nel preventivo siano compresi IVA, spese in genere, eventuali costi di spedizione e altri costi aggiuntivi
  • diffidare da prezzi eccessivamente bassi
  • diffidare da coloro che non effettuano il sopralluogo obbligatorio
  • diffidare da intermediari che propongono un proprio tecnico, spesso con conseguente prezzo eccessivo)

Perchè l’obbligatorietà del certificato energetico ?

L’APE è, come detto precedentemente, obbligatorio per legge. Nonostante, per le costruzioni esistenti possa sembrare una mera pratica burocratica, l’ APE è un documento che comporterà notevoli vantaggi nei prossimi anni. In particolare ci sarà:

  • aumento del valore di un immobile con consumi energetici bassi al momento della vendita o dell’affitto. Risparmio sulla bolletta e maggior comfort di una casa realizzata con i dettami dell’ edilizia ad alto risparmio energetico.
  • Incentivazione alla costruzione di edifici ad alto rendimento energetico e ristrutturazioni energetiche con evidenti miglioramenti del livello di inquinamento da anidiride carbonica CO2.

Validità dell’ Attestato di Prestazione Energetica (APE): 10 anni salvo eccezioni

L’attestato di prestazione energetica ha una validità massima di 10 anni ma va rinnovato in seguito a “ristrutturazioni/riqualificazioni” che comportano la modifica delle prestazioni energetiche. Il certificatore può assegnare all’APE una validità massima di 10 anni solo se sono rispettate le normative sul risparmio energetico e precisamente:

  • innanzitutto l’APE va rinnovato in caso di ristrutturazione/riqualificazione importante (vedi sopra), in caso di ampliamenti (anche per applicazione del Piano Casa) e comunque in tutti quei casi che contribuiscono a modificare le prestazioni energetiche dell’immobile (modifica infissi, murature, coloritura dei prospetti, impianti, finiture edilizie sostanziali, etc). Nel caso in cui l’immobile non subisce interventi di modifica delle prestazioni energetiche la validità dell’attestato è quella indicata dal certificatore sulla prima pagina dell’APE al momento dell’emissione. Solitamente, verificata la regolarità delle “normative sul risparmio energetico”, la validità decisa dal certificatore è pari a 10 anni.
  • nel caso di un’immobile privo di impianti la validità dell’attestato è fissata in 10 anni, salvo interventi, successivi alla emissione dell’attestato, che comportano modifica delle prestazioni energetiche e per come detto sopra;
  • per gli immobili che rispettano le normative sul risparmio energetico e dotati di impianti l’attestato ha validità di 10 anni solo se al momento della redazione dell’APE e nel corso dei dieci anni l’immobile non viene sottoposto ad interventi che ne modificano le prestazioni energetiche e gli impianti sono dotati di regolare libretto di impianto, vengono registrati al catasto impianti e vengono sottoposti a periodica manutenzione. In caso contrario la validità è fissata al 31 dicembre dell’anno successivo.

 ” da certificato-energetico.it”

“da edilportale.com”